尽管利率居高不下，房价依旧高昂，但去年澳洲人在购房上的支出仍刷新了历史记录。

  这一数据再次敲响了住房负担能力的警钟，专家警告即便降息，这一问题仍难以解决。

  房产结算平台PEXA本周四发布的多个方面数据显示，2024年约72.3万处房地产完成了交易， 总支出达到了7147亿澳元，创下历史新高。

  数据显示，澳洲大陆5个州的住宅物业销售额达到6307亿澳元，商业地产销售额则为840亿澳元，占澳洲房地产交易的95%。

  在首次购房者集中的外围城区，房产交易非常活跃，这些地区也是新开发项目的所在地。

  值得一提的是，尽管春季房市整体表现疲软，但悉尼房价全年仍有所上涨；墨尔本房价略有下降；而珀斯、阿德莱德和布里斯班则表现强劲。

  PEXA集团首席经济学家Julie Toth表示，强劲的就业市场、人口增长以及家庭规模的缩小为房地产购买提供了支撑。

  她在《PEXA2024年房地产洞察报告》中提到，“劳动市场的韧性支撑了住房市场，并有助于抵消家庭可支配收入持续疲软的影响。”

  她进一步指出，失业是购房和偿还贷款的主要风险因素，尽管4.35%的现金利率给 许多家庭带来了压力，但经过此前的大幅度上升，利率在年内保持了稳定。此外，新房建设也未能跟上需求。

  AMP首席经济学家Shane Oliver认为，总销售额高企主要是受到高房价推动。

  尽管买家需投入更多资金才能进入房地产市场，但这些支出得益于疫情期间累积的储蓄、来自“父母银行”的经济支持以及强劲的就业市场。

  “高利率通常会导致房地产交易减少和价格走低，我们在2022年看到过这样的一种情况。但在2023年和2024年，澳洲房价却创下了历史上最新的记录。”

  Oliver表示，如果利率下降而就业市场继续保持稳健，那么房地产的总支出可能会继续保持在高位。

  “这并不是件好事。这代表了一个问题，因为它触及了住房负担能力的核心，” “我们在房产上的支出有时被视为财富的象征，但这同时也表明了澳洲的住房负担能力比较差，我们一定要年复一年花费创纪录的金额才能买得起澳洲的房子。”

  他透露，该区独栋屋的房价通常介于60万至65万澳元，买家被购物中心、明年即将完工的火车站，以及通往CBD的便捷交通所吸引。 西悉尼的情况与之类似，但房价略高。

  Ray White Marsden Park的房地产中介Luke Harrison表示，该地区有许多房屋出售，买家同样被购物中心、新建的学校和社区 氛围吸引。

  Marsden Park的联排别墅价格约在80万到95万澳元之间，而小地块的单层住宅价格在100万到110万澳元之间，双层住宅则在110万到180万澳元之间。

  他提到一个家庭在5年前以55万澳元的价格购入房产，并在最近以110万澳元售出。

  部分地区的跌幅达近2万澳元，并使悉尼从一个极端的卖方市场转变为买方市场。

  由于购房者越来越犹豫，再加上近期房源增加，人们预计房价在降息之前还要继续下跌，这缓解了买家之间的竞争。

  PropTrack最新的Home Price Index显示，悉尼2月的住宅中位价与上个月相比下跌 了0.21%，与去年12个月相比下跌了0.29%，与9月、10月和11月相比基本持平，这与2024年初飙升的房价形成了鲜明的对比。

  除了外西区和Blue Mountains，悉尼每个地区现在的房价都比11月初低。 悉尼西南区的跌幅最大，本季度平均下跌1.79%，即约1.9万澳元。东区的跌幅也较大，3个月下跌了1.22%，即约1.86万澳元。

  REA Group的高级经济学家Eleanor Creagh表示，2024年底市场“疲软”，这样的一种情况一直持续到了新的一年。

  “这种增长放缓是在房源激增的同时发生的，这给了买家更多选择，降低了交易的 紧迫性。可负担性较差、经济情况疲弱和利率高，也是导致房价增长放缓甚至下跌的原因。”

  与此同时，全澳房价普遍呈下跌的趋势。 首府城市的房价在1月平均下跌0.16%，在去年12月下跌0.25%，这是两年来首次连续下跌。

  墨尔本、阿德莱德、霍巴特、堪培拉和达尔文的房价在1月份有所下跌，珀斯则持平。

  布里斯班是唯一一个房价上涨的首府城市，但涨幅仅有0.08%。 Creagh还表示，由于即将降息，这种趋势不会持续很久。

  随着通胀率下降，金融市场目前认为2月降息的可能接近80%，四大行均预测澳联储会在2月降息。

  她说：“随着今年利率下调，借贷能力提高，可负担性提高和买家信心增强，有望推动新的需求和房价上涨。”

  Creagh补充道，然而，降息后任何形式的价格反弹都将落后于“近年来的强劲表现”，因为住房可负担性依旧“较差”。

  这种房屋不仅建造速度快，且价格相对低廉，有望为受生活成本危机困扰的租户 提供一个可负担的选择。

  这是澳洲首家对预制房屋购买流程做调整的大型贷款机构，旨在增加住房供应， 缓解澳洲的住房危机。

  预制房屋的建造过程与传统方式不一样。制造商在工厂等受控环境中预先制作房屋组件，然后将其运至现场进行组装。

  联邦银行住房贷款执行总经理Michael Baumann表示：“我们大家都希望减轻与预制房屋相关的财务障碍。我们始终相信这些变革将让更多澳洲人有机会考虑这种建房方式，从而可能更快地为 市场带来更多供应。”

  具体而言，联邦银行将允许客户在房屋固定到土地之前获得最高60%的总合同价格的进度付款，而不是像之前那样要求客户预先支付高达90%的费用。

  这一政策调整将大幅度的降低购买预制房屋的门槛。 除了融资政策的调整，联邦银行还将为“现代建筑方法行业”制定标准合同格式，以支持购房者和制造商。

  联邦银行商业银行业务总管Mike Vacy-Lyle表示：“预制建筑快速、高效，可以在 解决澳洲住房短缺问题上发挥及其重要的作用。然而迄今为止，建筑行业的一切都是围绕传统的现场施工而设计的。我们应该迅速重新构想如何支持这个行业，以释放规模效应，更快地为市场提供 更多优质和可持续的住房。”

  行业机构prefabAUS的创始董事Damien Crough认为，这种合作对于克服预制房屋行业面临的障碍，以及巩固其在解决澳洲住房短缺问题中的作用具备极其重大意义。

  Crough说：“在联邦银行的支持下，prefabAUS将解决我们的会员及其客户面临的一 些挑战。我们很高兴能释放场外建造的潜力，以解决国家最关键的挑战之一——快速提供高质量的住房。”

  他补充道：“利用预制技术，在受控的工厂环境中建造的房屋可在10到12周内完工，而通过传统建造方式则需要18个月以上。”

  CoreLogic的多个方面数据显示，过去12个月内，墨尔本市中心待 售房屋数量大幅度增长23%。

  这一现象为买家创造了有利的市场环境，尤其是在房地产价值普遍走弱的背景下。

  然而，情况并非在所有地区都一样。在内南区和外东区等热门地区，房源数量趋于 稳定甚至会降低，这开始让卖家重新占据优势。

  近日乐观的通胀数据也让一些经济学家预测2月份可能会降息，这可能会进一步刺 激房地产需求。

  CoreLogic研究主管Eliza Owen指出，墨尔本市中心待售房产增加了约400套，反映 了市场条件疲软。

  她解释道，房源增加主要是由投资者抛售增多、公寓供应过剩以及买家需求疲软导 致成交率上升等因素推动的。

  Owen表示：“墨尔本市的房产价值比一年前下降了3.4%。当你看到库存水平上升 时，通常反映出销售时间变长，买家有更多选择，这使他们可以议价降低要价，最 终拉低整体房地产市场的价值。”

  尽管墨尔本市中心房源增加，但其他热门地区的情况却不完全一样。墨尔本外东区的房源比一年前减少了10.6%，而内南区下降了1.9%。

  PRD房地产首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士补充道，投资活动减少加上抵押 贷款压力推高了房源数量，但此现状并不仅限于墨尔本市中心。

  Mardiasmo解释说：“我们正真看到很多人过去在墨尔本拥有度假屋或Airbnb房源，现在 因为额外成本而决定出售房产。”

  “像Mornington Peninsula这样的地方仍然具有旅游特色，但它并没有像新冠疫情 期间那样受到买家的关注。”

  Mardiasmo表示：“许多家庭正在等待现金利率下调，当你知道潜在的缓解马上就要来临 时，抵押贷款还款可能会变得更容易管理。因此，快速出售和将房子挂牌的理由就减少了。”